Начинающему Сочинцу о сочинской недвижимости
Почему в Сочи такая дорогая недвижимость? подробнее...
Жилой гараж в Сочи..? Что это за зверь и с чем его едят? подробнее...
Покупка недвижимости в Сочи. Наши советы простым языком...
Небольшое вступление. Под выражением «начинающий сочинец» мы в шутку подразумеваем тех, кто надумал переехать в Сочи и приобрести недвижимость в нашем прекрасном городе. И в то же время бывал в Сочи только в качестве туриста или отдыхающего. Отдыхать и постоянно проживать в Сочи две.., ну очень большие разницы. Нам, за время нашего проживания в Сочи, пришлось раз пятнадцать менять место проживания в Сочи. Мы снимали жильё в аренду и постоянно и посуточно. Жили и в частном секторе и в многоквартирных домах. Покупали, продавали, улучшали жилищные условия. Переезжали из одного района в другой. И с каждой новой сменой места жительства, копился опыт. Опыт и положительный и отрицательный. Разрешите с Вами поделиться этим опытом и дать несколько советов. Тем более, что Ирина у нас профессионально занимается недвижимостью и как говорится "не одну собаку на этом деле съела".
Ну, помолясь, начнем наше повествование... Как не похож наш Сочи ни на один из городов России, так же не похожа сочинская недвижимость, на недвижимость других российских городов. Непохожесть не в виде материальных, физических домов, квартир, коттеджей, дач и прочих объектов. Объекты недвижимости в Сочи, так же как и везде строятся руками людей из различных строительных материалов. Бетон, кирпич, блоки, панели, сваи, дерево, металл… и прочее. В этом смысле все как везде. Но в нашем красивом, южном городе в сфере недвижимости есть свои неповторимые особенности, о которых предпочитают не говорить приезжим покупателям. Мы не хотим никого пугать. Бога ради! Наш Сочи самый лучший на свете город. Переезжать и жить в Сочи можно и нужно. Мы просто расскажем, на что следует обращать внимание начинающему сочинцу при покупке недвижимости в этом славном городе.
Правоустанавливающие документы. За годы нашей жизни в Сочи и работе в сфере недвижимости мы пришли к такому странному выводу. Похоже в нашем славном, южном городе нет ни одного объекта недвижимости с полностью, стопроцентно нормальными правоустанавливающими документами. Мы понимаем, что после СССР, когда всем рулило государство и не было частной собственности на строения и землю, в России наступил хаос в этой, жизненно важной сфере, бытия нашего. Причин для этого было много. Но как то у нас в Сочи, этот хаос с документами на землю и недвижимость приобрел какие то бесконечные размеры. Вы можете приобрести или построить недвижимость с идеальными документами. Проживёте счастливо не один год в своём южном, уютном гнездышке. Потом рванет!!! И выяснится, что всё предыдущее отменяется, все арестовано, и, возможно пойдет под снос. Добро пожаловать в ад! Мы не преувеличиваем и не пугаем Вас. Последний пример арест 11 тыс.!! (одиннадцать тысяч) земельных участков в нацпарке Сочи. Погуглите, почитайте в Интернете. Дома, целые коттеджные поселки, виллы, дачи... Многие живут на этих участках с девяностых годов прошлого века. И таких примеров в Сочи множество. У нас много знакомых, которые реально оказались на улице, лишившись своей, законно приобретенной собственности. Наш совет: Ни один суперспециалист, в условиях Сочи, не даст вам стопроцентной гарантии. Вы можете только минимизировать риски, всё тщательно проверяя, хотя бы на момент покупки. Не можете сами ищите специалистов, обращайтесь к независимым юристам, обязательно знающим местную специфику. Это в какой то мере обезопасит Вас. А что уж может произойти в будущем..? Неведомо!
Геологоразведка (геодезия)... Сочи это сейсмоопасный, горный район с неустойчивым, подверженным оползневым явлениям грунтом. Поэтому затраты на геологоразведку (если, конечно она делается) и на сейсмопрочность строящихся объектов существенно выше чем в других регионах России. Пренебрежение геологоразведкой, перед началом строительства, в условиях сочинских грунтов может закончиться очень печально. В Яндексе или Гугле забейте в поиске «Сочи, 2021 г. Коттеджный поселок в Сергей Поле, оползень». Слава богу, что обошлось без жертв. Но для людей это трагедия, остаться без жилья, возможно единственного. Вот тут и страховке жилья надо серьезно задуматься. Наш совет: приобретая недвижимость в Сочи, особенно если это новостройки, коттеджи, клубники, объекты построенные частными застройщиками, обращайте внимание на геологоразведку. Проводилась или не проводилась.
Крепок фундамент, надежен дом. Важнейшим условием в строительстве любых объектов в Сочи является наличие надежного, прочного фундамента. Обычно это забитые до слоя оргалита сваи, связанные на поверхности армированной, монолитной плитой. Любые другие виды фундаментов в условиях Сочи сродни игре в «русскую рулетку». Может простоять и очень долго, возможно не одно поколение спокойно проживет с таким фундаментом. А могут стены треснуть и поплыть сразу же после покупки или чуть позже. Наш совет: Интересуйтесь, обязательно фундаментом, проверяйте. Не уверены в своих познаниях, потратьтесь немного, пригласите независимого специалиста.
Ты моя надежда, ты моя опора... Оглянитесь вокруг того места, где стоит строение с Вашим будущим жильем. Если это земельный участок с уклоном, а таких в Сочи очень много, то сразу включите в голове понятие «Опорная стена». Такой же важнейший элемент строительства в Сочи, как и фундамент. Если не хотите сползти всем участком, вместе с домом, на участок со строениями ниже Вас, обязательно должна быть подпорная стена. Если не хотите что бы верхний участок вместе с домом не приполз к Вам, обязательно должна быть подпорная стена. Не поленитесь посмотреть и изучить рельеф местности справа и слева. Сочинский субтропический ливень, за пару часов, способен сделать из небольшого углубления в грунте очень приличный овраг. Овраг, который с каждым дождем будет стремительно расширяться, и подползать к Вашему дому. Поэтому наш совет: Смотрим внимательно вокруг и ищем подпорные стены.
Течет река, течет ручей... Ровный участок без уклона с Вашим будущим жильём это конечно замечательно. Но мы же в Сочи собираемся приобрести недвижимость. А здесь всё по-другому. Не поленимся и походим вокруг. Приглядимся к прилегающей территории. Находящийся рядом ручеек, речушка, река обычно очень красивы и живописны в хорошую погоду. Но в то же время это «бомба замедленного действия». Рано или поздно вода, даже при наличии грамотных, инженерных водоотводов, ливневок, коллекторов, придет к Вашему дому. Особенно если он стоит на одном уровне, или не дай бог ниже того уровня, где протекает вода. Посмотрев наш видеоролик на Ютубе, Рутубе Вы увидите, что вытворяет обычный ручей. Наш совет: Опасаемся приобретать, без придирчивой проверки, помещения ниже второго этажа, в цоколе или ниже цоколя, если рядом есть водоемы в виде ручья, речушки, реки.
Дождик, дождик кап, кап, кап... Прохаживаясь по прилегающей территории дома, где Вы собираетесь приобрести недвижимость, обратите внимание на присутствие (отсутствие) ливневой канализации, стоков для воды, коллекторов. В условиях субтропического климата, небольшой, приятный дождик, под шелест которого так приятно спать, в течении нескольких минут может превратиться в реальный водопад с неба. Месячная норма осадков за час..? Получите, распишитесь. У нас в Сочи это легко. Если Ваш дворик, участок, площадка под строительство в низинке, нет ливневки, нет никаких естественных стоков для воды - это повод насторожиться. Слой ила и песка с мусором, по щиколотку ( по колено) гарантирован. А ил с песком такая дрянь, что жидкий пластилин, поверьте. Пришлось лопатами помахать, расчищая, знаем о чём говорим. Наш совет: Посмотрите вокруг сами, поговорите с жильцами, особенно с бабульками на лавочках. Обратите внимание на стены домов рядом с поверхностью грунта. Обычно грязная вода оставляет характерные следы на стенах. Помним. В Сочи вода должна сразу безопасно уходить!!!
Задумаемся о братьях наших меньших и о себе любимом (любимой)... Давайте так в шутку назовем членов Вашей семьи, для которых нужны особые инфраструктурные условия. Если у Вас дети, внуки, правнуки будут здесь жить – детсад, школа, кружки и пр. Как будет (будут) добираться. Общественный транспорт, остановки, количество рейсов, отдаленность. Учитываем, что в Сочи общественный транспорт работает по сочински. Еще один член семьи –автомобиль. Парковка. Очень злая в наших условиях проблема. У нас под окнами стоянка. Те, кто не закрепил за собой место, постоянно «радуют» нас разборками и боями без правил. Наличие в шаговой доступности продуктовых магазинов, магазинчиков, лавочек очень и очень важно. Выскочить за хлебом, сигаретами, спичками, солью… в «трусах и майке». Мелкие покупки не должны превращаться в затяжное, проблемное путешествие. Проблем с магазинчиками у нас в Сочи вроде бы нет, но Вы всё-таки посмотрите, походите вокруг. Наш совет: Не спешите, изучите как следует окружающую инфраструктуру. Не видитесь на сладкие песни риэлторов, застройщиков, агентов. Вам здесь жить, а не им.
Ох вы горы мои косогоры...! В Сочи практически нет ровной местности. В центре несколько ровных улиц, Завокзальный, Заречный районы, Донская улица. Относительно ровный Адлер, Имеритинская низменность, Сириус. Но..! Чем центрей и ровней тем безумнее цены на недвижимость. Все остальное это чисто горные улицы. Уклон может очень значительный. Есть места, где машины еле-еле подымаются на подъем. Мучительно смотреть на пожилых, не очень здоровых людей ковыляющих на горку. А если в руках сетка с продуктами, коляска с ребенком, а машина или сломалась или её вообще нет? А если на эту горку надо несколько раз в день взобраться? Поверьте, к этому не привыкнешь, и каждый раз будешь размышлять пойти не пойти. Наш совет: Если есть проблемы со здоровьем, пожилые родственники или сами уже не молоды, обязательно учтите горный фактор нашего города.
ЖКХ…ЖКХ... Ну вот, мы осмотрелись вокруг. Тем, кто собирается приобрести участок под строительство, наши советы, написанные выше, да ниже тоже пригодятся. Сразу же, не заходя в дом, интересуемся у продавцов, или кто там Вас сопровождает, всеми подключенными коммуникациями.
Свет, вода, газ, канализация. Подключены ли коммуникации по временной схеме или уже идут напрямую от снабжающих контор. Если что то подключено по временной схеме, готовьтесь в дальнейшем платить за постоянное подключение. Не оплатите, отрубят вообще.
Есть ли поквартирный раздел счетов на коммуналку? Если нет раздела счетов будете платить посреднику. Какова мощность подаваемого электричества? Сплошь и рядом подаваемой мощности не хватает. При перегрузке выбивает постоянно автоматы. Вымотаете нервы, и деньги уйдут немалые добиться увеличения мощности.
Хватает ли напора подаваемой воды до верхних этажей? Особенно если Ваше будущее жилье на верхних этажах.
Какая канализация центральная или ЛОС (местный говнособиратель) и есть ли она вообще? Если нет и все льётся в водоемы напрямик… Не обольщайтесь, что проскочит. Рано или поздно, или придется делать за свой счет или купите биотуалет и пока положите в кладовку. Обязательно пригодится. Газ может быть в разных вариантах. В старых домах обычно только для готовки, при наличии колонки для подогрева воды. В более современных домах может быть общедомовая котельная газовая. Самое классное газоснабжение это внутренний двухконтурный котел. Все регулируете сами. Наш совет: если не хотите плакать как девушка на фото выше, тщательно проверьте все коммуникации.
Отдельная песня, отопление в Сочи. Вы скажете, но ведь это юг, какое нафиг отопление. Очень распространенная ошибка начинающих сочинцев, но им это простительно. Но делают вид, что на юге отопление неважно и некоторые недобросовестные застройщики. Экономят на утеплении стен. Но это от лукавого. У нас иногда (редко очень) и снег выпадает.
Отопительный сезон в Сочи начинается в середине ноября и длится до середины апреля.
Почетное первое место по безумным ценам за тепло делят между собой два вида отопления.
Это центральное отопление с ТЭЦ (хрущевки, сталинки, старый фонд). Единственный плюс центрального отопления, при отключении электричества в доме тепло. Но при +25 на улице, как у Вас будет в доме?
В обнимку с центральным отоплением по безумству оплаты идет самостоятельное отопление электричеством через обогреватели, кондиционеры, различные «теплые полы», ИК-обогреватели и прочую лабуду. Адекватное отопление электричеством дома - это только электрокотел и водяная разводка батарей по всем помещениям в квартире (доме). Если тариф за электричество не коммерческий, то это более менее приемлемый вариант. Но при отключении электричества (что не редкость), особенно в предгорных и горных районах, температура в помещениях за 3-4 часа сравняется с уличной. А зимой это может быть и 0+5, а в горах и мороз.
Второе место по ценам за тепло занимает привозной сжиженный газ. В этом году цены на него у нас подняли сразу в два раза. С 16р. до 35 р. Хоть бы кто вякнул, возмутился. Тишина.
Ну теперь, что у нас остается? Газ. Нормальный вариант общедомовая газовая котельная. Ненормальным этот вариант может быть, если котельную построил застройщик и деньги за тепло и горячую воду Вы платите ему. А он горгазу. Ну здесь уже от его жадности многое зависит. Кстати это же схема может быть и с электричеством. Получаем посредника.
Ну и самый удобный вариант это газовый двухконтурный котел в доме или квартире. и центральное газоснабжение. Готовка, горячая вода, самостоятельная регулировка температуры внутри помещения. Самый оптимальный вариант. Есть, конечно, небольшой минус. То же пресловутое отключение электричества. Вся электроника в котле работает от 220 вольт. Надо предусмотреть ИБП (источник бесперебойного питания) на такой случай. Наш совет: помните что Сочи это южный, но не экваториальный город. На экваторе одно время года - лето. А у нас три времени года. Весна, лето и осень.
Вопрос на засыпку. Сколько этажей в этом доме? Десять, скажите Вы. Ответ одновременно и верный и неверный. Как так? Но ведь это Сочи. Наш удивительный город. Это фото сделано нами с ул. Дмитриевой. Дом номер 5А. А на фото ниже фото сделанное с ул. Лермонтова.
Тот же дом , но прибавилось четыре этажа. Так сколько этажей в доме? Зайдя в подъезд, начинающий сочинец сильно удивится. Лестница идет и вверх и лестница идет и вниз на несколько этажей. Дом хороший, бизнес класса. Консьерж, охрана, лифты. У Ирины там было много клиентов. Несуразица с количеством этажей вызвана из за того, что дом построен на крутом склоне. И таких домов в нашем городе очень и очень много. В этом доме защита от ливней сделана качественно и вода с верхней улицы никогда не заходит в подъезды, при любом потопе. Но не все застройщики добросовестно относятся к уличному водоотведению. Легко можно представить что будет если вода ворвется с ул. Дмитриевой в подъезд. Она же хлынет не на верхние этажи. А по закону всемирного тяготения потечет в гости к жителям нижних этажей. Упаси бог! Поэтому наш совет: Ходим вокруг дома и внимательно изучаем рельеф местности и уличное водоотведение. Тем кто, собирается строиться, если участок на склоне, надо будет так же учесть этот совет.
Стены дома моего. Этот наш рассказ в большей мере подойдет тем, кто берет недвижимость в новостройке, без внутренней отделки и тем, кто собирается строиться сам. Во вторичке сложно и затратно, что то исправить.
Рассказываем на собственном опыте. Между покупкой и продажей жилья нам пришлось 2 года снимать жилье в частном домике. Монолитный каркас и монолитные же, бетонные наружные и внутренние, перегородочные стены. Также монолитные перекрытия и полы. На полах утепленный линолеум. Этакий суперпрочный домик.
Если бы не копеечная цена аренды, то жить невозможно ни зимой ни летом. Звукоизоляция внутренняя и наружная – ноль!!! Жара безумная летом, круглосуточно кондиционер. Собачий холод и сырость начиная с конца сентября и до мая месяца. Обогреватели круглосуточно. Соответственно при малой цене аренды, безумные деньги за коммуналку, особенно электричество.
После первого года мучений, Виктор предложил собственнику, в счет аренды исправить ситуацию. Иначе съезжаем.
Работа заняла два месяца и по тем ценам обошлась совсем недорого. Что было сделано? Дренажная система для оперативного отвода воды с участка. Бетонная наклонная отмостка по периметру всего домика, для защиты фундамента от сырости. Гидроизоляция и утепление пеноплексом 50 мм. наружных стен. Шумоизоляция наружных стен изнутри. На бетонные полы слой керамзита, столбики, лаги, черный пол, ламинат. На чердак тот же слой керамзита и черный пол, так как чердак нежилой.
Для отопления и горячей воды – электрокотел, с разводкой труб и радиаторами по всем помещениям. На случай отключения электричества ИБП. Утеплены входные двери, установлены пластиковые окна. Всё. Коммуналка упала сразу на 50%. Да… Забыли сказать, что ещё посадили вокруг домика быстрорастущие деревья. Для тени летом. Это было несколько лет назад. Сейчас они уже большие, отлично держат прохладу летом. Заезжали как то в гости. Наш совет: Обращаем внимание на стены, перегородки, перекрытия в приобретаемой недвижимости. Сплошной монолит – серьёзный повод подумать. Нормально – монолит каркас, наружка кирпич или керамзитоблок не менее 20 -25 см. Перегородки с соседями блок или газоблок. Лучше пустотелый блок. Шумоизоляция не помешает. Потолок и пол, тоже шумоизоляция от соседей сверху и снизу. По отоплению мы писали выше.
Вентиляция. Наша сочинская плесень по праву занимает ведущее место в мире. В Сочи очень большая влажность, особенно в жаркий период, когда не работает отопление. С одной стороны города теплое море, с постоянным испарением влаги. С другой стороны Кавказские горы, которые препятствуют уходу влаги на материк. Правда, эти же горы защищают от материкового холода. Поэтому и повышенная сверхвлажность. И, соответственно, здравствуй плесень! Обычные стандарты по вентиляции помещений, в нашем климате плохо работают. Да и застройщики, особенно недорогого жилья, наплевательски относятся к вентиляции. Везде, где нам доводилось жить в Сочи (а это около двадцати разных объектов недвижимости) возникала проблема с вентиляцией помещений. Конечно в элитных домах, отелях, коттеджах, санаториях и пр… устанавливаются мощные системы вентиляции и кондиционирования. Они справляются с влагой, правда шум от них стоит не слабый. Но такие дорогие объекты не про нас. Нам же приходилось решать проблему сырости, плесени и вентиляции своими руками. Благо растут эти руки не из сзади. Писать об этой проблеме можно бесконечно, опыт накопился огромный. Даже для моментального уничтожения плесени разработали свой химический состав. Наш совет: Будьте готовы столкнуться с проблемой вентиляции, сырости и плесени на любом покупаемом объекте. И не падайте духом. Проблема решается, с относительно небольшими затратами. Научим, подскажем, покажем, посоветуем.
ПРОДОЛЖЕНИЕ СЛЕДУЕТ...
Наши каналы YOUTUBE.COM RUTUBE. RU ЯНДЕКС. ДЗЕН
Наши Телеграмм каналы: С видеокамерой пешком по Сочи