Почему в Сочи такая дорогая недвижимость?
Знал бы прикуп, жил бы в Сочи!
Сочинцы любят хвастаться, что первобытные люди, на месте нашего города, обитали - проживали то ли 100 то ли 300 тысяч лет назад.
Жили наши предки в пещерах. И, видимо, уже тогда строили, сдавали, продавали пещеры приезжающим на мамонтах неандертальцам и хомо сапиенс из других, более холодных краёв. И скорее всего спрос на пещеры был и тогда неплохой.
Давайте переместимся на воображаемой "машине времени" немного назад.
Посмотрев на карту бывшей огромной страны, под названием Советский Союз, мы увидим, что для 90% территории бывшего СССР справедливо утверждение "Девять месяцев зима, остальное лето". И только в левом нижнем углу карты мы увидим небольшой кусочек территории, куда советский народ стремился летом поехать, погреться и позагорать на солнышке, искупаться в теплом море, полюбоваться природой. Да и романчик курортный завести. Как же без этого.
В составе СССР была Украина со своим Черноморским побережьем и Крымом. Была Грузия, в состав которой входила и сегодняшняя независимая, но никем не признанная гордая Абхазия. Они, Грузия и Абхазия, имели и имеют достаточно протяженную Черноморскую полосу побережья. Обе страны находятся южнее Сочи, и имеют ещё более благоприятный, южный климат, чем даже в Сочи.
Южные республики Армения и Азербайджан тоже были республиками СССР. Находятся они ещё дальше на юге, тоже имеют комфортный, южный климат, красивые горы, прекрасную природу. Но Армения не имеет выхода к морю. Азербайджан же имеет только Каспийское побережье. Не можем сказать как там сейчас на пляжах Каспия, но "строители коммунизма" как то не особо ездили в бывшую братскую республику на отдых.
Немного дополнительной информации для наших читателей, родившихся уже в Российской Федерации после 1991 г. Вокруг Советского Союза располагался так называемый "железный занавес". И, туда куда Вы сегодня свободно можете поехать отдыхать имея загранпаспорт и визу (или без визы), советскому человеку доступ был закрыт наглухо. От слова "совсем" наглухо. Редкие счастливчики могли под бдительным присмотром "большого брата" выехать по путевке в страны соцлагеря. Это были Болгария, Венгрия, Румыния, Чехословакия, Польша, ГДР...
А уж выехать в капиталистическую страну, было из области фантастики. К "проклятым буржуинам" ехали работать только дипломаты, корреспонденты, шпиены и разведчики, да артисты на гастроли.
Весь советский народ дружно ехал летом отдыхать на Черноморское побережье. Особым шиком считалось отдохнуть в Сочи, Лазаревском, Адлере. Или в Пицунде в Советской Абхазии. Там было много шикарных, по меркам того времени, партийных и правительственных санаториев.
Будем справедливы и скажем, что руководство СССР, начиная со Сталина, никогда не жалело ни денег ни средств для развития Черноморского побережья. Советские профсоюзы имели огромное количество санаториев, пансионатов , домов отдыха, пионерских лагерей. По копеечной профсоюзной путевке можно было поехать на 24 дня отдыхать и лечиться в совсем неплохие по тем временам санатории и пансионаты.
Любое министерство, более менее крупное предприятие, завод, фабрика в СССР считало для себя делом чести иметь какую то недвижимость для отдыха своих работников на юге. Они содержали и щедро финансировали свою санаторно-курортную южную недвижимость.
В Большом Сочи, в те благославенные времена, из за огромного наплыва отдыхающих, сдавалось в аренду всё, что только можно было сдать отдыхающим. От собачьей будки до гнезд на деревьях. Все что имело четыре стены и подобие навеса над головой. На пляжах реально "яблоку негде было упасть". Очереди покушать занимали чуть ли не с утра, что бы пообедать днем. Счастливые сочинцы аборигены были вероятно самыми богатыми жителями Страны Советов.
Купюры с изображением Ильича, сами приезжали к ним и щедро просыпались в их большущие карманы. Вы говорите "Сервис, сервис". Какой сервис, не знаем такого слова. Не нравится общий туалет на улице, проходите дальше. Следующий претендент на отдых, заходите. Многие, уже пожилые, сочинские арендодатели так и застряли со своим совковым сервисом в тех счастливых советских временах.
В то же время и сам Сочи, был в те времена "закрытым" городом. Просто переехать сюда жить было практически невозможно. Это сейчас, купи любую законно построенную жилплощадь, пропишись в ней и стань сочинцем. Не было тогда частной собственности на недвижимость.
Вы могли либо переехать к родственникам, жениться, выйти замуж за аборигена (ку). Или имея немалую сумму "непосильным трудом" заработанных советских рублей совершить невероятно сложный обмен Урюпинска на Сочи. Серый, подпольный рынок недвижимости очень активно работал и в советские времена. Все можно было и купить и продать.
Хорошими учителями и активными участниками в этой деятельности были наши южные, предприимчивые соседи. В их республиках недвижимость, с пещерных времен была оборотным, выгодным товаром. Всегда покупалась и продавалась. И никакая "строгая" Советская власть не могла этому помешать. А если не можешь чему то помешать и победить это "зло", то возглавь этот взаимовыгодный оборот недвижимости в южной природе.
А так как продажа-покупка недвижимости была "якобы запрещена" советскими законами, то и перебраться на ПМЖ (постоянное место жительство) на юг мог себе позволить только очень и очень небедный гражданин СССР.
Тогда то и появилось всем знакомое выражение ""Знал бы прикуп, жил бы в Сочи". Соответственно, уже в те времена, южная недвижимость была очень и очень недешёвым товаром. Это одна из причин дороговизны жилья на юге. Ведь запретный плод сладок. Эту причину можно назвать исторически-объективной. Она являлась как бы отправной точкой сегодняшних безумных цен на современную Сочинскую недвижимость.
Но в 1991-1992 г. этому советскому, благоприятному для сочинцев периоду, пришел конец. Развалился великий и могучий Советский Союз.
Исчезла плановая экономика, министерства, ведомства, советские профсоюзы, которые щедро направляли денежный поток на содержание своей южной недвижимости в виде санаториев, пансионатов, баз и домов отдыха.
Крупные предприятия были приватизированы и перешли в частные руки. И вопрос отдыха, лечения своих работников больше не волновал новых собственников.
Грузия, Абхазия, Украина, Молдавия стали независимыми и унесли с собой лакомые кусочки Черноморского побережья и санаторно-курортной недвижимости. Площадь Российского азово-черноморского побережья для отдыха уменьшилась в разы. Это обстоятельство, казалось бы, должно было обрадовать сочинцев. Конкуренты отвалили.
Но... тут пришло, то чего уж совсем никак не ждали сочинские монополисты совкового туристического "сервиса".
Рухнул "железный занавес". И "дорогие росссияне", получив загранпаспорта с удивлением узнали что есть другие теплые моря и океаны. Есть страны, где тоже растут пальмы. Куда можно летать отдыхать гораздо дешевле и комфортнее. Где туалет на улице для отдыхающего ну-у-у очень большое "западло". Где за Ваши деньги, с Вас будут пушинки сдувать, холить и лелеять, терпеть все Ваши выходки. Будут кормить за "шведским столом" с утра и хоть до следующего утра. И даже, ради Ваших денег, выучат русский язык.
Вот он пример для подражания, есть чему поучиться в туристическом бизнесе у буржуинов, турок, египтян, арабов. Перестраивай турбизнес на современный, востребованный лад. Возвращай своих соотечественников отдыхать в родные, южные края. Богом данный климат, море, горы, невероятной красоты природа. Всё осталось на месте. Надо только начать работать по новым, современным стандартам. Многие перестроились, изменили свое отношение к туристам и отдыхающим. Но к сожалению, не все.
Но.. Тут стало не до турбизнеса, грянула приватизация. Началась эпоха "дикого капитализма", первоначального накопления капитала, криминала, рэкета, передела бывшей госсобственности.
Бывшие "братья и сестры" из советской коммуналки высадились десантом на сочинский плацдарм. Предприимчивые, богатые и умные армяне, грузины, абхазы, азербайджанцы в начале 90-х стали массово покидать свои маленькие, гордые и "независимые" республики.
Войны на националистической почве, перевороты, постоянные смены власти, разнузданный местный и приезжий криминал. Все это вынудило самых умных, богатых, предприимчивых, опасаясь за свое богатство и жизнь свою и своих близких срочно покидать свои республики. Бежали, уезжали не только армяне, грузины, абхазы и прочие коренные народы.
Бежали также и небедные люди русской национальности. Старались конечно сбежать в дальнее зарубежье, но всех Запад принять не мог. А матушка Россия приняла всех. Наиболее богатые, зайдя и занеся куда надо, обрели сочинское гражданство. А заодно, различными путями, к ним перекочевало (купли-продажи ещё не было) очень и очень много недешевой сочинской недвижимости. Приподняв тем самым, в очередной раз, цены на сочинскую недвижимость. Это тоже объективная, уже историческая причина роста цен на нашу недвижимость.
Наш Сочи никогда не отличался примерным соблюдением советских, а затем и российских законов. А тут в начале 90-х заполучил не один десяток тысяч новых, небедных земляков. Новые чернобровые сочинцы, с кавказским акцентом принесли из своих республик своё видение мира, свой менталитет, свои традиционные способы решать любые вопросы только через "занеси". Гостеприимный к тугим кошелькам Сочи, принял своих новых, богатых жителей.
Новые сочинцы стали искать куда положить непосильно нажитое, что бы оно в условиях свирепствующей в начале 90-х гиперинфляции не сгорело.
Отдыхающих и туристов стало очень мало. Турбизнес был тогда совсем не выгоден для вложения. Заводов, фабрик, предприятий крупных в Сочи отродясь не водилось.
По стране катилась приватизация всего и вся.
Скупили, приватизировали весь гостиничный фонд, различные мелкие объекты бытовые, сервисные, мелочь всякую. А бабла все равно много. Давай скупать приватизировать бывшую гос. профсоюзно. ведомственную курортно-санаторную недвижимость. А её, заразу, надо содержать, платить налоги и зарплату персоналу. А отдыхающих то нету, совсем нету. Печально.
Не до отдыха россиянам тогда было. Кто бабло кует, кто с голоду помирает, кто с чеченами сражается, кто челноками сумки да баулы таскает. Кто в олигархи или бандиты подался. А кто то "МММы", "Хопры", "Инвесты" всякие открывает-закрывает накосив деньжат. Все при деле, заняты, не до курортов. А уж если и едут отдыхать, то только за границу. Наелись родного "тур.дерьмо.сервиса" за годы советской власти.
Но опять повезло сочинцам аборигенам и новым, чернобровым сочинцам. На всеобщую радость подоспела приватизация жилья, стало на законном основании можно покупать-продавать метры квадратные, строить пока что частные дома, коттеджи, виллы, и прочие интересные объекты недвижимости.
А вот частное строительство многоквартирных домов пока ещё было в самом зародыше. Не могли ещё сочинцы поверить, что Армен, Зураб, Акоп... сможет частным образом построить большой, пребольшой дом. И что в нем можно будет даже жить. И будет там унитаз и умывальник с ванной. Как это может быть? Ведь он частник. В СССР всё строило государство. Все это частное строительство было ещё впереди.
А пока свободные деньги опять рванулись галопом в сочинскую недвижимость.
Не будем забывать что и за границей Большого Сочи, в России появилось очень и очень много небедных россиян. А кто не мечтал, сидя шесть месяцев в году по уши в сугробах иметь свой домик, квартирку. Нет нет не в деревне, а у теплого южного моря, под пальмами.
Тем более Сочи стал открытым городом. Купив собачью будку, с адресной частью, законно построенную, стало можно прописаться в этой будке и получить благословенное сочинское гражданство. Правда будки эти, из за взлетевшего спроса, по цене приблизились к дворцам где нибудь в областном городе России.
По количеству открывшихся агентств недвижимости, риэлторов различного окраса, черных, белых, серых, криминальных, частных, получастных Сочи уверенно вышел на первое место в мире, а возможно и в солнечной системе. Ленивый только не занимался и не занимается (при случае) продажей недвижимости.
Купив какое никакое жилье, прописавшись, обретя сочинское гражданство, счастливый, переехавший новосочинец шел искать работу. А её нет, от слова совсем нет. А если какая и есть, то выгоднее вложить последние деньги в мыло и веревку. А можно и в пистолет, застрелиться.
Зато десятки агентств недвижимости берут всех. Умеешь два-три слова связать? Умею... Есть с собой черные брюки (юбка)? Есть дяденька. Белая рубашка (блузка) есть? Да есть. Всё. Иди переодевайся. Ты принят, ты агент. В бой.
Иди лови для агентства приезжих лохов. А мы тебе стол, стул, комп, рекламу фейковую накатаешь для Авито, всё оплатим. Правда и деньги получишь когда в агентство сделку принесешь. Что..? Кушать хочется, за съем жилья платить надо? Ну ты даёшь, зачем из своего Мухосранска ехал в Сочи? На пляже под пальмами валяться? Нет, брат (сестра), отпуск в Сочи и жить в Сочи это две ну очень большие разницы!
А цены на недвижимость все вверх и вверх. А желающих приобрести и могущих себе позволить приобрести из других краев всё больше и больше. А в городе то после, Советского Союза, не так уж и много этой самой недвижимости. Город был закрыт, строили немного. Жильё строили обязательно с детсадами, школами, поликлиниками и прочей инфраструктурой необходимой. Стандарты такие в СССР были.
Остро стал вопрос с новым строительством. И стали Акопы, Грэгоры, Ахметы с примкнувшими к ним Олегами, Сергеями да Николаями, осваивать новый, теперь уже строительный бизнес.
Постойте, постойте господа - товарищи чернобровые и светловолосые. Вы ведь стройку только в детстве видели, когда с пацанами там играли в казаки разбойники. Как Вы, блин, недвижимость будете строить возводить, ни имея не образования, не мощной строительной техники, ни специалистов там разных, прорабов-проектировщиков-каменщиков да сметчиков всяких. Это же невозможно.
Ха-ха-ха, отвечали новые сочинские застройщики. Всё что не запрещено, разрешено. Деньги есть, всё остальное продаётся. А если денег нет, то продадим для начала, все квартиры в будущем доме. Вон шальное бабло в очередь выстроилось за южной недвижимостью. Прорабы да строители, с архитекторами-штукатурами - бригадирами без присмотра ходят. Кушать хотят. Работать хотят. Верхние, сочинцы начальники тоже чего то хотят, не кушать конечно. На еду у них всегда хватало. Все будет всем. "Детям цветы, жене мороженное" или как там, наоборот что ли?
Вон посмотри как Дональд Трамп на недвижимости да строительстве поднялся. Аж в президенты Америки перепрыгнул со своих небоскребов.
И в конце девяностых, начале двухтысячных в Сочи рвануло..! Начался бессмысленный и беспощадный армяно-русский, грузино-абхазский, азербайджано-кавказский СТРОИТЕЛЬНЫЙ БУНТ! Пардон, не БУНТ, а БУМ!
А коммунальная инфраструктура в городе убита за 90-е годы в хлам. Советская власть, худо бедно, но поддерживала на плаву городское, коммунальное хозяйство. Так где она эта власть советская? Кончилась в 1991 г.
Сочинцы, с содроганием вспоминают, бесконечные отключения электричества в конце девяностых начало двухтысячных годов. Сидели без электричества по несколько суток. Старые, изношенные, высоковольтные линии в горах, от снегопадов и обледенения, многократно возросшей нагрузки, валились вповалку дружными рядами. Система водоотведения, канализационная и ливневая системы строилась ещё в тридцатые годы, была изношена, и требовала срочной реконструкции.
Газо - водоснабжение работало на пределе. Срочно были нужны новые котельные и насосные станции.
Население стремительно прибавляется. Сочи открыт для приезжих. Не хватает школ, детсадов, больниц и поликлиник. Количество транспорта растет каждый год в геометрической прогрессии. Город одна сплошная, бесконечная пробка.
Беда однако. Надо все модернизировать, реконструировать, строить заново.
Нафиг, нафиг вся эта инфраструктура. Не это главное для новых сочинских застройщиков. Ведь канализацию и линию электропередач никто не купит. А школу, поликлинику, дорогу, котельную с насосной станцией кому продашь..?
Всё это потом, потом, потом. МОЖЕТ БЫТЬ И ПОСТРОИМ...КОГДА НИБУДЬ... А сейчас строим только то, что можно продавать уже на стадии проекта, котлована. А это что? Правильно - квартиры, дома, коммерческие объекты.
И стало новое строительство тяжким, непомерным бременем ложиться на старую, изношенную, коммунальную инфраструктуру. Последствия этого безумного подхода к застройке, многие и новые и старые сочинцы расхлебывают по сей день.
Что имеем после такой застройки? Отсутствие света или недостаточные мощности электроснабжения определенного объекта недвижимости. Включили три чайника выбило весь дом.
Местная канализация (говноЛОС) или полное отсутствие таковой.
Все в море утекает. Из моря-океана все вышло, пусть туда и возвращается.
Водоснабжение по временной, строительной схеме. Газ может быть подведен, и плитки и котлы в новых квартирах стоят - висят. Но окончательное подключение, уже за свой счет. А пойди собери со всех собственников деньги. Они по всей стране, а кто и по всему миру обитают. Неразделенные счета на коммуналку. Все общее как в колхозе.
Отсутствие нормальных правоустанавливающих документов на жильё и землю. Доходит до полного идиотизма. Пример. В соседнем с нами доме квартиры принадлежат собственникам, земля в аренде у города. Но высший пилотаж безобразия это то, что подъезды и коридоры в этом доме принадлежат, вдумайтесь, по суду принадлежат, третьему лицу. И принадлежат на законном основании!!! И виноваты сами собственники жилья. Просто в своё время надо было переоформить места общего пользования, в долях, на всех собственников. Логично? Конечно. Но собственники встали в позу и отказались платить за переоформление. Что может сделать собственник подъездов и коридоров? Правильно Вы угадали! Установить платный проход по своей собственности!!! Абсурд.
Мы сами, лично, черпаем "поганой ложкой", последствия этого строительства. Даже считая себя специалистами по сочинской недвижимости, не смогли устоять перед соотношением цена-площадь-ровный рельеф-близость моря. Косяки нашего последнего приобретения, всплыли уже после покупки. Так получилось. В Сочи нельзя быть ни в чем уверенными до конца.
Ползущие фундаменты, трескающиеся стены... И многое, многое другое. Перечислять последствия такого непродуманного, дикого, строительства можно бесконечно.
Пока остановимся. И забегая немного вперед, сделаем такое предположение. Спасло Сочи от неминуемой коммунальной, дурно пахнущей, катастрофы, проведение в городе Олимпийских Игр 2014 г. Низкий поклон Владимиру Владимировичу, что он выбил в 2007г. решение МОК о проведении в Сочи Олимпиады. А позже и Чемпионата мира по футболу 2018 г. В город хлынули огромные бюджетные и частные деньги. Но об этом чуть позже.
А пока давайте посмотрим как работал этот строительный конвейер с начала двухтысячных годов в Сочи. Это наша версия событий.
Страна пережила кризис 1998 г. Очухалась от его последствий и с новым, молодым, энергичным президентом, рванулась в "светлое будущее". В начале 2000-х экономика была на подъеме. Доходы росли, люди богатели. Южная недвижимость стала снова супервостребованным вложением для свободных денег.
Принятые законы, позволяли любому частному лицу открыть ООО, ИП, указать строительную деятельность, принять в штат специалиста с высшим строительным образованием. Под этого специалиста получалась-покупалась строительная лицензия, оформлялось вступление в СРО (саморегулируемая организация) и все! На свете появился новый застройщик. Просто как мычание коровы.
За спиной, новорожденного застройщика, всегда в тени стояла группа товарищей, с немалыми, разными путями нажитыми капиталами. Лезть без больших, стартовых денег в область многоэтажного строительства бессмысленно. Слишком велики первоначальные затраты. Взятки, разрешения, земельные участки, проекты, согласования, найм персонала... Всего не перечислишь.
Но, даже большой стартовый капитал, не гарантия начала успешной деятельности в строительстве. Это тебе не магазин открыть. Арендуй помещение, закупи товар, сделай наценку и вперед. В многоэтажном строительстве залог успеха, это что??? Связи, связи и ещё раз связи! Неоправданно велико в нашей стране количество организаций которые "участвуют" в строительстве жилья. Всех купить, никаких денег не хватит. Законным образом все оформить невозможно. Годами будешь по кабинетам таскаться и все равно ничего не решишь и не построишь. Только связи. Связи родственные, личные, банные, административные, коррупционные, криминальные, правоохранительные, судебные. Велик и могуч русский язык. Одно слово "связи" имеет бесконечное количество значений.
Предполагаем, что группа товарищей, стоящая в тени, за спиной новорожденного застройщика, это и есть сама, тесно переплетенная связь. Связь, лично заинтересованная в успехе строительного проекта.
После налаживания вертикально-горизонтальных связей, наступает черед земельного участка под будущий дом. С участками в Сочи, из за особенностей горного рельефа, испокон века проблема проблемная. Ежу понятно, что чем центрей и ближе к морю, на первой или второй береговой полосе, тем круче и круче будет цена за м2. А центр, не говоря о береговых полосах, очень плотно застроен. Но, все же, в конце 90-х, начале 2000-х тысячных что то ещё можно было подобрать по участкам.
Но подбор и оформление лакомого кусочка земли, это ещё не есть старт строительства. Этот участок должен находиться рядом с инженерными сетями водо, электро, газо, канализационного снабжения-слива. И эти сети должны, при самой минимальной реконструкции или без неё, выдержать нагрузку от нового потребителя. А потребитель этот по своим масштабам потребления и выливания, может напоминать гигантского монстра, этажей этак в 20-30. "Годзиллу" такую жилую, рядом с "хомячками" хрущевками.
А будущие собственники, могущие себе позволить метры квадратные по заоблачным ценам в таком новом домике, наверняка, люди совсем не простые. И связи, вертикально-горизонтальные, могут иметь покруче и потолще местных связей. Впаривать им, что "мамой клянусь" "гадом буду" потом свет и воду дадим и какашка будет нормально утекать, смешно и бесполезно. Не поймут, обидятся сильно! И кому то пипец точно придет.
Поэтому на начальном этапе, в конце девяностых, начале двухтысячных новые, шикарные высотки, со своими непростыми собственниками, ещё могли сесть на существующие инженерные коммуникации.
И огромных вложений на коммуникации здесь не требовалось. Был небольшой запас мощностей. Затекало-вытекало более менее нормально.
Но всему есть предел и законы физики за взятки не изменишь и не перезаконишь. Труба определенного сечения, уже уложенная в грунт, пропустит только определенное количество дерьма и никак не больше. Лишнее дерьмо выплеснется или на поверхность или назад к тем, кто это дерьмо произвел.
Проложенный электрокабель определенного сечения, выдержит только ту нагрузку, на которую он рассчитан. Трансформатор на ТПешке (трансформаторная подстанция), рванет тогда, когда вместо пяти домов, от него запитаются ещё пять.
Насосы прокачают только те кубометры воды и газа на которые они рассчитаны. Дряхлые очистные сооружения, очистят определенное количество нечистот. Дополнительные нечистоты отправятся в свободное плавание.
А спрос на южную недвижимость рос буквально по минутам. Все новые и новые новорожденные застройщики, со своими группами товарищей, стоящих за ними, желали подключиться к этому выгодному строительному хаосу.
Черт возьми! Пока мы, не торопясь, писали эту статью сочинцам опять невероятно повезло!
Началась спецоперация в Украине.
И похоже "Железный Занавес", рухнувший с распадом СССР, вновь опустился на матушку Россию.
Заграница для полетов и отдыха закрыта. Санкции беспрецедентные.
А отдыхать люди хотят всегда. Добро пожаловать на российские курорты!
Думаем, что в этой ситуации, мы пока притормозим с дальнейшим написанием этой статьи. Не понятно, что будет дальше. Где мы сейчас очутились. Похоже СССР дубль 2 вернулся, только в каком то жутком виде. Сейчас надо попробовать, спокойно понаблюдать за ситуацией. Вполне, возможно, если получится, попробуем Вам рассказать о предыдущих кризисах. Виктор все их пережил начиная с Афганской войны, уже во взрослом возрасте. И все очень хорошо помнит. Пока наблюдаем за развитием событий. Не падайте духом!
Продолжение следует..
Продолжение следует...
--------------------
Наши каналы YOUTUBE.COM RUTUBE. RU ЯНДЕКС. ДЗЕН
Наши Телеграмм каналы: С видеокамерой пешком по Сочи